전세계약 만료전 이사(임대인과 임차인 입장에서) 해결방법입니다.

전세계약 만료전 이사(임대인과 임차인 입장에서) 해결방법입니다.

혹시 전세나 월세 계약 만료 전에 이사를 해본 적 있으신가요? 저는 월세 살이를 몇년 했었는데요. 월세로만 살다가 아이들 학교 문제로 이사를 가게 되었거든요. 그래서 월세 계약을 6개월 이상 남겨두고 이사를 가야했거든요. 여러분도 이런 경우 있지 않나요? 반대로 멀쩡히 잘 살고 있는데, 집주인이 사정 때문에 집을 비워달라고 하면 얼마나 황당합니까? 이런 경우 모두 전세나 월세 계약 전에 이사를 가는 경우인데, 이럴 경우 어떻게 해결해야할지 비용 문제는 어떻게 할지 참 난감합니다. 오늘은 이 문제에 대해서 최대한 상세히 정보를 드리려고 합니다. 자세한 사항은 아래에서 확인해 주세요.

전세계약 만료전에 이사를 하는 경우는 두 가지가 있습니다. 집주인인 임대인이 요구하는 경우와 세입자인 임차인이 하는 경우 이렇게 2가지 말이죠.

이럴 경우 이사비용과 부동산 중개수수료는 누가 부담해야 할까요? 원칙을 말씀드리자면 전세계약 만료전 이사의 경우 세입자가 원하든, 임대인이 원하든 중개수수료는 임대인인 집주인이 부담해야 합니다.

왜 그럴까요? 보통 임차인이 전세 계약 만료전에 이사를 하게 될 경우 기존에 살던 전세집의 중개수수료를 대신 부담하는 것이 관행이었는데요. 관행이지 의무는 아닙니다. 원칙적으로는 중개수수료는 집주인이 내는 것이 맞습니다. 법적으로 볼 때 계약 당사자는 임대인인 집주인과 새롭게 들어올 세입자이기 때문에 부동산 중개수수료는 집을 임대하는 집주인이 내야하지 전에 살던 세입자가 낼 이유가 없습니다.

그래서 간혹 자신이 내지 않아도 될 중개수수료를 왜 내야하는지 모르겠다는 세입자 분들이 있습니다. 저 역시도 월세이지만 월세 계약 만료 전에 이사를 가야하는 상황이었는데요. 대신해서 중개수수료를 냈거든요.

원칙적으로는 계약기간 만료 전에 계약 해지를 하는 것이기에 집주인과 잘 협의를 해야 합니다. 왜냐하면 계약의 해지가 가능한 경우는 법률상 임대료를 2회 이상 연체하는 등의 경우만 가능하기 때문입니다. 

이런 경우가 아니라면 계약 해지가 쉽지 않은데, 집주인이 갑작스런 사정으로 세입자에게 계약 해지를 요구한다면 그에 응당한 대가를 지불해야 합니다. 이 경우에는 임대인이 임차인에게 이사비와 중개수수료를 부담해 줘야 합니다. 그리고 임대인이 계약 해지를 요구했기 때문에 위약금을 줘야하는데요. 대략 50~100만원 정도 부담하는 편입니다.

반대로, 세입자가 사정이 생겨서 전세계약을 다 채우지 못하고 이사를 갈 경우에는 어떻게 해야할까요? 조금 복잡한데요. 기간에 따라 달라집니다. 전세계약 만료 2~3개월 전 이사의 경우는 임차인이 중개수수료를 부담하지 않습니다. 이 때는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 왜냐하면 전세 계약은 이사를 가길 원할 때 2~3개월 전에 나갈 의사를 밝히면 되기 때문인데요. 이미 2~3개월 전에 재계약하지 않고 이사를 갈 것이라고 통보를 한 상태에서 새롭게 이사갈 집을 빨리 구해서 이사를 가야할 상황이 발생한다면 2~3개월까지는 중개수수료를 임대인이 부담하는 것입니다.

그러나 저와 같이 6개월 이상 계약 기간이 많이 남은 상태에서 임차인의 개인 사정으로 이사를 나갈 경우에는 임차인이 중개수수료를 부담해야합니다. 이것을 관행으로 생각하는데요. 원래는 이 경우에도 집주인인 임대인이 중개수수료를 부담해야하는 것이 원칙입니다. 하지만 이 경우에는 임차인이 계약을 중간에 해지한 것이기에 계약 해지에 대한 위약금으로 손해배상금을 지불해야 합니다. 이런 손해배상금의 명목으로 임대인이 임차인의 갑작스런 계약 해지로 인해 발생한 금전적인 손실인 중개수수료를 손해배상금의 명목으로 대신 내는 것입니다. 이해가 되시죠? 왜냐하면 손해배상금에 대한 적절한 산정 방법이 없기 때문에 그렇습니다. 

그래서 계약 만료가 많이 남아 있다면 손해배상을 대신해서 임대인이 부담해야할 중개수수료를 대신 부담하는 것이 맞구요. 저와 같이 월세 계약을 하신 분들은 중개수수료 뿐만 아니라 월세도 부담해야하는데요. 새로운 새입자를 구할 때까지는 기존의 월세를 임차인이 부담해야 합니다. 이것도 임대인의 금전적 손실에 해당하고 임차인이 계약 해지를 요구한 경우이기 때문입니다. 되도록이면 계약 만료가 많이 남은 상태에서 이사는 하지 않는 것이 좋습니다. 저는 정말 어쩔 수 없어서 손해를 많이 봤습니다. ㅠㅠ

그런데 다음과 같은 경우에는 계약 기간이 많이 남아 있어도 손해배상의 의무가 없어서 중개수수료를 대신 내지 않아도 되는데요. 그것은 바로 묵시적 갱신이 된 상황인 경우입니다. 이미 전세계약을 2년 마치고, 새롭게 2년을 묵시적으로 갱신한 상태에서 중간에 임차인의 사정으로 이사를 갈 경우에는 임차인은 언제든 계약해지를 통지할 수 있습니다. 그리고 통지 후 3개월 뒤부터 효력이 발생하기 때문에 중개수수료는 임대인이 지급하는 것입니다. 

지금까지 전세계약 만료전 이사를 갈 경우 비용 문제를 어떻게 해결해야 하는지 임대인의 입장과 임차인의 입장에서 살펴 봤습니다. 임대인의 요구일 경우 이사비와 중개수수료, 위약금을 줘야하고, 임차인의 요구일 경우 중개수수료 뿐만 아니라 월세는 매달 월세도 줘야합니다. 전세 계약 만료가 되기 전에 이사를 하실 계획이시라면 먼저 집주인과 잘 합의하는 것이 중요합니다. 무조건 법적인 조건만 따지지 않아도 합리적으로 협의가 될 수 있기 때문입니다.